شاخص84

بازار زیرزمینی از دیدگاه یک کارشناس

shakhes84 — Tue, 15 Jul 2008 10:12:32 GMT

تشدید نظارت های غیر اقتصادی بر بازار زمینه شكل گیری اقتصاد زیرزمینی و تزریق آثار منفی آن به سایر بخش های بازار كالا و خدمات می شود. مسعود دانشمند ـ عضو هیات رئیسه اتاق ایران در گفت وگو با ایسنا با انتقاد از روش وزارت بازرگانی در تنظیم بازار عنوان كرد: اعتقادی به دخالت دولت در شبكه توزیع در اقتصاد رقابتی و آزاد ندارم چرا كه تجربه نشان داده است كه شیوه فعلی سیستم بازرسی و تنظیم بازار از سال های پیش از انقلاب تا به حال هیچ گاه به نتیجه مثبت دست نیافته است. وی مداخله اعضای هلال احمر و داوطلبان بسیج در كنترل بازرس و اعلام افزایش چهار هزار بازرس برای تشدید نظارت ها را موجب شكل گیری اقتصاد زیرزمینی و افزایش قیمت كالاها در بازار زیرزمینی دانست و گفت: با شكل گیری بازار زیرزمینی افزایش قیمت در آن بازار شكل گرفته و آثار منفی آن به تدریج به تمامی بخش ها تزریق می شود. عضو هیات رئیسه اتاق ایران، وزارت بازرگانی را به انجام بررسی های كارشناسی بیشتر و در پیش گرفتن رفتار منطقی و اقتصادی توصیه كرد و هشدار داد: اقدامات ضربتی برای كنترل بازار تنها در كوتاه مدت نتیجه می دهد و اقدامات اخیر همانند فنری است كه با فشار و زور جمع شده و به محض برداشتن این فشار با جهش فوق العاده ای پرتاب خواهد شد.
وی با تاكید بر اینكه برای كنترل بازار ابتدا باید تكلیف خود را در مورد اقتصاد دولتی و دستوری و یا اقتصاد مبتنی بر بازار مشخص كنیم، افزود: اگر به دنبال اقتصاد مبتنی بر بازار هستیم اقدامات اخیر مغایر با این هدف است چرا كه در این صورت دولت نباید مداخله ای در شبكه های توزیع داشته باشد بلكه باید با اعمال سیاست های اقتصادی رویكرد تنظیم بازارهای خود را پیگیری كند و با اعطای مجوز و هدایت بازار، كمبودهای عرضه را جبران و افزایش قیمت را كنترل كند و جلوی انحصار را بگیرد. دانشمند تصریح كرد: تنظیم بازار به مفهوم افزایش بازرسی نیست بلكه مكانیزم بازار باید تعیین كننده قیمت باشد. وی تصریح كرد :وزارت بازرگانی باید با عرضه بیشتر و قیمت پایین به كنترل بازار روی آورد و دار و درفش را در تنظیم بازار دخالت ندهد بلكه باید دیده بانی كند. وی خاطر نشان كرد: چنانچه تكلیفمان با بازار مشخص نباشد برنامه ریزی و تدوین استراتژی برای رفتارهای پس از آن توجیه نمی یابد. دانشمند با اشاره به طرح تحول اقتصادی دولت و پیش بینی پرداخت نقدی یارانه ها در آن گفت: معتقدم به جای پرداخت نقدی یارانه ها، باید تلاش كنیم تا یارانه ها را به سمت تولید بیشتر هدایت كنیم تا زمینه ساز اشتغال باشد و در اثر آن تولید ناخالص داخلی ایجاد شود چرا كه یكی از آثار مهم نبود تولید افزایش تورم است.

بهره وری2

shakhes84 — Tue, 08 Jul 2008 11:34:11 GMT

چرخه بهره‌وری
برای اینکه ما به موفقیت دست یابیم و سیستمی که طراحی شده است، اثربخشی لازم را داشته باشد، حتماً بایستی کوشش و تلاش ما دارای چارچوب خاصی باشد. به عبارتی برای رشد بهره‌وری یک سازمان (واحد تولیدی)، تلاش و حرکت ما باید براساس فرایندی باشد که به آن چرخه بهره‌وری می‌گویند.
سنجش و اندازه‌گیری جزء لاینفک فرآیند بهره‌وری است. اگر بخواهیم بهره‌وری را در فرهنگ سازمانی جلو‌ه‌گر سازیم، شرط اساسی آن وجود ابزاری برای کنترل و نظارت بر پیشرفت، یافتن نقاط قابل بهبود و ... است.
در چرخه بهره‌وری، برای شروع برنامه بهره‌وری ابتدا بایستی پس از تعریف صحیح شاخصها به اندازه‌گیری آنها می‌پردازیم.جهت تعریف شاخصها باید نکاتی‌را مد نظر داشت که با رعایت آنها می‌توان شاخص‌های مناسبی تعریف کرد و به ‌اندازه‌گیری پرداخت. مهمترین نکات در تعریف معیارها، اجرایی و عملیاتی بودن آن معیار است، پس نباید معیاری تعریف شود که نتوان آن را پیاده‌سازی کرد. همچنین از نکات دیگر، معیاری باید تعریف شود که قابل اندازه‌گیری و محاسبه باشد. تعریف صحیح شاخص اولین گام در قسمت سنجش و اندازه‌گیری چرخه بهره‌وری است. پس تعریف شاخص غلط ما را به نتایج بهره‌وری غلط می‌رساند. بعد از به دست آمدن نتایج بهره‌وری، در گام دوم به ارزیابی بهره‌وری هر یک از شاخصها می‌پردازیم. (نقاط ضعف و قوت را شناسایی می‌کنیم.) پس از ارزیابی جهت مرتفع‌سازی مشکلات و افزایش بهره‌وری با جلساتی که برگزار می‌شود به تجزیه و تحلیل ارزیابی می‌پردازیم و جهت بهبود برنامه‌ریزی صحیحی برای واحدهای مربوط انجام می‌دهیم (برنامه‌ریزی خواه کوتاه مدت باشد یا بلند مدت.) در گام چهارم پس از برنامه‌ریزی، گامهای اساسی جهت بهبود بهره‌وری و افزایش و رشد اقتصاد شرکت برداشته می‌شود به همین ترتیب این چرخه ادامه می‌یابد.

تعریف سیستم اندازه‌گیری بهره‌وری در واحدهای تولیدی
هر سیستمی که طراحی می‌شود دارای الگوریتم خاص خود است. پس در اندازه‌گیری بهره‌وری یک سری داده به عنوان ورودی لحاظ شده که پس از انجام یک سری ‌فرایند به محصول نهایی (خروجی)، تبدیل می‌شود. بنابراین در اندازه‌گیری بهره‌وری برای رسیدن به بهره‌وری مطلوب، ما با یک سیستم مواجه هستیم. در شکل (1) می‌توان مفهوم بهره‌وری از دیدگاه سیستمی را مشاهده کرد.

باتوجه به اینکه برای محاسبه بهره‌وری یک سری ازعوامل (معیار‌ها) به عنوان خروجی (Output) و یک سری به عنوان ورودی (Input) لحاظ می‌شوند، بنابراین برحسب انواع منابع مورد استفاده، یک سیستم بهره‌وری می‌تواند طرق مختلفی داشته باشد. پس جهت محاسبه بهره‌وری واحدهای تولیدی شرکت مورد مطالعه در این تحقیق شاخصهایی را شناسایی و تعریف کرده‌ایم که در ادامه به توضیح آن می‌پردازیم :

مطالعه موردی
معیار‌های بهره‌وری منتخب برای سازمان تولیدی (صنعتی) مورد مطالعه
1ـ فضا (ساختمان)
2ـ ابزار، تجهیزات و ماشین‌آلات
3ـ نیروی انسانی (دارایی فکر + مهارت و تجربه)
4ـ موجودی انبار.
برای اندازه‌گیری بهره‌وری بایستی به سه گام اساسی توجه شود. به عبارتی در مطالعه موردی که اندازه‌گیری بهره‌وری در آن انجام شده است، باتوجه به شرایط موجود و محصولات و خدمات نهایی، این سه گام تعریف و محاسبات لازم انجام شده است که به صورت کامل به تشریح آن می‌پردازیم.
اولین گام دراندازه‌گیری بهره‌وری، ‌شناسایی ستانده (خروجی ) است.
ارزش حاصله (سود / خروجی) = درآمد - هزینه
گام بعدی، شناسایی انواع نهاده (ورودی) و اندازه‌گیری آنهاست.
نهاده (ورودی) = فضا + نیروی انسانی + تجهیزات + موجودی انبار
گام سوم، محاسبه بهره‌وری : تقسیم ستانده بر نهاده

بهره وری

shakhes84 — Wed, 02 Jul 2008 12:14:05 GMT

بهره‌وری استفاده مؤثر و کارآمد از ورودیها یا منابع برای تولید محصول یا ارائه خروجیهاست. ورودیها (نهاده‌ها) منابعی از قبیل مواد اولیه، ابزارآلات و تجهیزات، نیروی کار و زمین و ... هستند که برای خلق خروجی یا ستاده (محصولات تولیدی، خدمات ارائه شده) استفاده می‌شوند. اندازه‌گیری بهره‌وری برای هر سازمان ضروری است و این امر به حدی حائز اهمیت است که می‌توان با برقراری و اجرای یک سیستم اندازه‌گیری بهره‌وری به نقاط قوت و ضعف یک سازمان تولیدی پی برد. این مقوله در مباحث تئوری بسیار ساده است، ولی در زمان پیاده‌سازی و عملیاتی کردن، آنچنان‌که در تئوری سهل می‌نماید، آسان نیست، چراکه تعریف دقیق شاخصها، ایجاد مکانیزمی جهت تولید داده‌ها و اطمینان از صحت داده‌های تولید شده، اندازه‌گیری صحیح شاخصها، همه و همه مواردی هستند که در عمل بسیار دشوار می‌نمایند. بنابراین باید در طراحی و پیاده‌سازی سیستم اندازه‌گیری بهره‌وری به آنها توجه شود.

تعاریف بهره‌وری
تعریف مرکز بهره‌وری ژاپن (JPC) : بهره‌وری عبارت است از به حداکثر رساندن استفاده از منابع، نیروی انسانی، تسهیلات و غیره به طریقه علمی و کاهش هزینه های تولید، گسترش بازارها، افزایش اشتغال، کوشش برای افزایش دستمزدهای واقعی و بهبود معیارهای زندگی آن‌گونه که به سود کارکنان‌، مدیریت و عموم مصرف کنندگان باشد.
تعریف مرکز بهره‌وری ایران (NIPO): بهره‌وری یک فرهنگ، یک نگرش عقلایی به کار و زندگی است، که هدف آن هوشمندانه تر کردن فعالیتها برای دست‌یابی به زندگی بهتر و فعالتر است.

انواع بهره‌وری
1ـ بهره‌وری جزء: رابطه‌ بین ستاده با یکی از منابع ورودی(نهاده) است. مثلاً بهره‌وری نیروی انسانی، بهره‌وری سرمایه و یا بهره‌وری مواد که اصطلاحاً به آن بهره‌وری جزء می‌گویند.
2ـ بهره‌وری کل عوامل: نسبت برون داد خالص است به مجموع نهاده های نیروی کار و سرمایه. منظور از برون داد خالص همان ارزش افزوده است.
-3 بهره وری کل: نسبت کل برون داد تقسیم بر جمع عوامل درون داد را بهره وری کل گویند.

در پست بعدی مطلب را ادامه می دهیم.

اقتصاد ورزش

shakhes84 — Sat, 28 Jun 2008 17:22:58 GMT

ورزش در ایران همیشه به عنوان یکی از مباحث فرعی در اقتصاد مورد توجه قرار گرفته است. موضوعی که در کشورهای توسعه یافته به عنوان یک رکن مهم اقتصادی، سیاسی و اجتماعی به آن نگاه می شود. کشورهایی نظیر آلمان، بخش قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی خود را از طریق رونق اقتصادی ورزش به دست می آورند. اما در ایران کمتر از 1 درصد از تولید ناخالص داخلی از طریق اقتصاد ورزش تامین می شود.

اقتصاد از جمله مقوله هایی است که در همه ی حوزه ها نقش اساسی را ایفا می کند. در حوزه ی ورزش نیز این نقش اساسی مشهود است. حال این سوال مطرح می شود که در بخش ورزش این ساز و کارهای اقتصادی چقدر می تواند مفید به فایده و نقش تعیین کننده ای در جهت گیری ورزش کشور داشته باشد. در پاسخ باید گفت زوایای زندگی و اجرامی که در کنار ما هستند همیشه تازگی خودش را دارد. اما چون ما به همه ی علوم آگاهی نداریم و در حقیقت ضعیف هستیم؛ سالها طول می کشد تا آن اشکال را بشناسیم و به ماهیت آن پی ببریم. زمانی وقتی در کشتارگاه کشتاری می کردند وحیوانی را سر می بریدند؛ فقط گوشت آن را استفاده می کردند و مشتقات آن به دور ریخته می شد. اما امروزه از تمامی بخش های حیوانی مثل گوسفند استفاده می شود. پس خداوند هر چیزی که آفریده است با ارزش است.

کلید دروازه های اقتصادی دنیا نیز در حال حرکت به سوی ورزش است. یعنی جایگاه ورزش به شدت درآمد زا ودر حال انحصاری کردن اقتصاد دنیا است. امروزه ورزش رتبه دهم معادلات اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی دنیا را به خود اختصاص داده است و این رتبه هر روز در حال پیشرفت و اوج گرفتن است. اگر کشوری مثل ایران یک چشم انداز بیست ساله برای ورزش ترسیم کند؛ می تواند به اندازه ی درآمد نفت از ورزش درآمد کسب کند! مثلاً کشوری مانند برزیل چندین میلیون دلار از انتقال و جا به جایی بازیکن به دست آورده است. و در حال حاضر برنامه ریزی کرده است که برای انتقال 200 هزار بازیکن که اگر هر کدام را در حد 30 میلیون دلار فرض کنیم، درآمدی به رقم نجومی به دست آورده است.

اگر بخواهیم مقایسه ای بین پول نفت و جا به جایی بازیکن انجام دهیم؛ باید بگوییم در شرایط فعلی که نفت به بشکه ای تقریباً 130 دلاررسیده است در مقاسیه با یک بازیکن برزیلی باید چندین هزار بشکه ی نفت صادر کرد تا معادل با قیمت یک بازیکن فوتبال شود. این امر بدون شک نیازمند ساز و کارهایی است که بیشتر در کشور های توسعه یافته مشاهده می شود که نشان می دهد آنها در این زمینه بسیار کار کرده اند. مثلاً در زمینه گردشگری در کشور ما این صنعت ظرفیت توان جذب سرمایه را دارد. اما توان استفاده از آن را نداریم. کشورهایی مثل اسپانیا به اندازه ی درآمد نفتی ما از توریسم جذب سرمایه می کنند واین نشاندهنده ی این است که منابع ما و کشور هایی مثل اسپانیا برابر است. شاید در برخی حوزه ها ما ثروتمندتر باشیم؛ اما به دلیل سوء مدیریت نمی توانیم از آن بهره برداری کنیم.

ورزش مثل معدن طلایی می ماند که در جایی دور دست باشد و نتوان از آن بهره برد. مثلاً طی یک آمار جالب کشورهایی که هم اکنون جزو فیفا (فدراسیون جهانی فوتبال) هستند، تعدادشان از اعضای کشور های عضو سازمان ملل بیشتر است و نشان می دهد که ورزش دیگر در شرایط تاًثیرگذاری نیست و نبض اقتصادی دنیا را در دست دارد. البته دستیابی به جایگاه ورزشی بالا برای کشورهای در حال توسعه ای مثل ایران احتیاج به زمان دارد. ایران کشوری 75 میلیون نفری است و از این جعمیت جوان می توان 100 هزار بازیکن آماده ی ترانسفر داشت و این یعتی یک قطب اقتصادی سازنده. یعنی این که شما آنقدر زیر ساختهای کشور را می سازید که دیگر نیازی به وارد کردن داروی ضد افسردگی به کشور نیست! پس ترویج ورزش در کشور باعث می شود در بعد اجتماعی نیز جامعه از یک شادابی برخوردار شود. مثلاً مقدار زیادی پول برای مبارزه با مواد مخدر در کشور هزینه می شود یا امکانات بسیاری اعم از بیمارستان، دکتر، پرستار، ساختمان، و کلاً تاُسیسات برای درمان بیماران فراهم می شود ؛ اما اگر همین پول در عرض 5 سال صرف زیرساختهای کشور شود ، موضوع اعتیاد و افسردگی هم به صورت چشمگیری کاهش می یابد. و اگر روزی به این درک برسیم که برای ورزش هزینه نمی کنیم بلکه سرمایه گذاری می کنیم، ورزش کشور خیلی پیشرفت خواهد کرد. حتی در بخش مسکن هم حدود 30 تا 40 درصد سود دهی وجود دارد ولی در زمینه ورزش در سال بیش از حدود 60 درصد سود دهی وجود خواهد داشت. مثلاً اگر به کسی بگویید که مدرسه ی فوتبالی راه اندازی کند؛ حتی به شما می خندد! یعنی این باور وجود ندارد که ورزش سود ده است. دلیل آن هم این است که ورزش را اقتصادی ندیده ایم و تفکرات اقتصادی در ورزش نیامده است. اما به وضوح دیده می شود که امروزه یک بازیکن برای یک فصل 100 میلیون دلار پول می گیرد. در ایران این مقدار به 200 میلیون تومان هم می رسد !

در مورد نقش دولت در زمینه مشکلات اقتصادی دنیای ورزش باید گفت: دولت در ایران هم پول را می دهد و هم مورد عتاب ورزشی ها قرار می گیرد. دولت بدون برنامه به بیشتر باشگاه ها پول می دهد و این باشگاه ها هم بازیکنی را به قیمت 50 میلیون تومان می خرند. در حالی که قیمت آن بازیکن 50 میلیون تومان نیست و این باعث تورم زیادی می شود. در لیگ ایران 150 میلیارد تومان هزینه می شود عمده ی این پول را هم دولت پرداخت می کند. در حالی که ارزش کل لیگ برتر فوتبال ایران بالاتر از 70 میلیارد تومان نیست! این به معنی آن است که وقتی پول حاصل دسترنج شما نباشد، آن را به راحتی خرج می کنید...

در جام جهانی گذشته آلمان ها از یک توپ ساده ی ورزشی به سادگی 7میلیارد دلار سود بدست آوردند. یعنی حتی برای کوچکترین مسایل ورزشی خود برنامه ریزی دارند.آنها به اندازه ی هزینه 2 باشگاه استقلال و پرسپولیس از فروش توپ، پول بدست آوردند. آن ها اجزای ورزش را شناخته اند و برای لحظه لحظه ی آن برنامه ریزی اقتصادی می کنند. اگر حقوق همه به عدالت رعایت شود دیگر باشگاهی از دولت ناراضی نخواهد بود.

هم اکنون از 150 میلیاردی که در لیگ هزینه می شود؛ بالغ بر 120 میلیارد آن را دولت می پردازد. درحالی که دولت وظیفه ای در این مورد ندارد، اما چون مدیریت منابع صحیح نیست، باشگاه ها همیشه از دولت طلبکارند...

پس اگر به ورزش به دیده ی اقتصادی نگریسته شود؛ می توان بسیاری از مشکلات اقتصادی کشور را حل کرد. و شاید در آینده ای نه چندان دور اوضاع اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی کشور عزیزمان ایران را به گونه ای رقم زد که ما ایرانیان از آن پس به ایران و نام پر غرورش بیشتر افتخار کنیم...

به امید آن روز

منبع:

"گزیده ای از مصاحبه ی علی فتح الله زاده، مدیر عامل باشگاه فرهنگی_ورزشی استقلال تهران در مورد اقتصاد ورزش"

مفهوم هزینه فرصت با یک مثال

shakhes84 — Sun, 22 Jun 2008 19:50:17 GMT

تصور کنید که شما از ذخیره نفتی برخوردار هستید که سه برابر مقداری است که در سال مصرف می کنید و فرض کنید که یکی از اصلی ترین استفاده هایی که از نفت می کنید در جهت تولید الکتریسته برای مزرعه تان است. آیا شما می بایستی الکتریسیته خود را از فرد یا منبع دیگری تهیه کنید (الکتریسیته ای که از سوختن مقادیر دیگری نفت یا فعالیت یک راکتور هسته ای تولید شده است)؟

سوال فریبنده ای است. شما نمی توانید بدون مقایسه دو مقدار حیاتی به آن جواب دهید: هزینه نفتی که برای تولید الکتریسیته می سوزانید و هزینه ای که برای خرید برق جایگزین می پردازید. برای مثال اگر هزینه تولید برق از نفت خودتان 7 سنت برای هر کیووات ساعت باشد و هزینه خرید برق 9 سنت برای هر کیلووات ساعت، بافرض تمام شرایط ثابت، شما باید خودتان برق تولید کنید. از طرف دیگر، اگر وضعیت عکس را در نظر بگیریم، باز با فرض تمام شرایط ثابت، عاقلانه تر آن است که شما برق را به جای تولید، خریداری کنید.

اما چرا از نفت خودتان برای تولید برق استفاده نکید؟ چرا از کس دیگری بخرید؟ پاسخ در یک چیز است: هزینه فرصت Opportunity cost. مقدار هزینه فرصت نفتی که استفاده می کنید برابر است با ارزش باارزش ترین گزینه جایگزین نفت. اگر چه شما این امکان را دارید که نفت را خودتان استفاده کنید، با این حال این امکان را نیز دارید که آن را بفروشید. در اینصورت اگر شما بتوانید نفت را با قیمت بیشتری به فروش برسانید، فروش آن و خرید برق از یک منبع دیگر برای شما ارزان تر تمام می شود.

بیشتر افراد هنگامی که عبارت "هزینه فرصت" به گوششان می خورد، به فکر مفهومی می افتند که سال ها پیش در کلاس اقتصاد یاد گرفته اند، مفهومی که اهمیت آن را متوجه نبوده اند. در حقیقت "هزینه فرصت" یکی از مفاهیم اقتصادی است.

بازار مسکن

shakhes84 — Sat, 14 Jun 2008 11:42:07 GMT

سیرتحول بازار مسکن در دو اهه اخیر پر است تلاطم و فراز و نشیب‌های فراوان. چندین‌بار تجربه رکورد، رونق و تکرار مجدد این دوره‌ها که تا امروز ادامه دارد. گاهی رکود چنان طولانی و پرتأثیر بر اقتصاد کشور بوده که مسئولان را به نوعی، وادار به واکنش کرده است و گاه بازار چنان پررونق و پرسود بوده که موجب افزایش کاذب نقدینگی و کم‌رنگ شدن سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر صنعتی و اقتصادی کشور شده است.در ماه‌های اخیر بحث افزایش سقف وام مسکن چندین‌بار به بازار مسکن رونق بخشید. اما این خبر نتوانست درد بازار راکد مسکن را درمان کند.تهران، امروز به یک شهر که نه، به ابرشهری بدل شده که کوه‌های سر به فلک کشیده شمال شهر نیز نتوانسته آن را مهار کند. این تلاطم از کجا ناشی می‌شود، و چه تأثیری بر اقتصاد کشور می‌گذارد؟جمشید پژویان، دکترای اقتصاد و استاد دانشگاه علامه طباطبائی معتقد است ابتدا باید نگاهی به تاریخچه بازار مسکن در ایران داشت.تاریخ بازار مسکن را می‌توان به چند دوره تقسیم کرد. دوره اول، مصادف بود با دوران پیروزی انقلاب و چند سال پس از آن زمانی‌که بسیاری از سرمایه‌داران، کشور را ترک کرده، وضعیت بی‌ثباتی و بی‌اعتمادی موجود در جامعه باعث شد، قیمت‌های مسکن پائین آمده با افت تقریباً شدیدی مواجه شود. مرحله بعد، مرحله‌ای بود که کشور به یک ثبات نسبی رسیده به همان نسبت اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از یک‌سو و عطش بازار افزایش پیدا کرد. این دلایل باعث شد تا قیمت مسکن در این برهه، روندی تصاعدی پیدا کرده بازار آن رونق پیدا کند. هر چند این دوران، چندان دوام نیاورد و پس از مدتی دوباره رکود بر بازار مسکن حاکم شد. علت آن‌هم تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در شرکت‌های مضاربه‌ای بود که آن روزها از بازار داغی برخوردار بودند.وی می‌افزاید: ”این رویه تا اواخر دهه ۶۰ ادامه داشت تا اینکه در این زمان، به‌دلیل مشکلاتی که شرکت‌های مضاربه‌ای به‌وجود آوردند و ترس مردم برای سرمایه‌گذاری در این شرکت‌ها، سرمایه‌ها دوباره به سمت مسکن و ساخت و ساز سرازیر شد. در نتیجه بازار مسکن دوباره رونق پیدا کرد.“اما این روند نیز چندان دوام نداشت، چرا که با گذشت چندسال، دوباره بازار مسکن رکود و سپس رونقی را تجربه کرد که در جای خود قابل تأمل بود. در نهایت از اواخر سال ۸۲، با تصویب قانون منع فروش تراکم، دوباره بازار مسکن وارد دوره رکود خود شد. دوره‌ای که تا امروز نیز ادامه پیدا کرده است.این استاد دانشگاه علامه با اشاره به مزایای نسبی مسکن نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌های انجام شده می‌گوید: ”فریدمن (که از اقتصاددانان بزرگ در بخش مسکن است)، مسکن و بازار آن را به سه دلیل مهم برای سرمایه‌گذاران وسوسه‌انگیز می‌داند، اول اینکه مسکن کالائی خاص است و جزء دارائی‌های مردم محسوب می‌شود. مثل سهام، طلا، یا فرش و غیره را به‌عنوان سرمایه‌ای اندوخته می‌خرید، این کالا کاربرد دیگری ندارد، اما شما مسکن را می‌توانید اجاره دهید، یعنی کاربری دیگری نیز دارد و بالاخره سومین شاخصه مسکن، در کشورهائی مانند ایران یا امریکا که تأمین اجتماعی نقش کمرنگی دارد، است. مسکن جنبه یک صندوق پس‌انداز را دارد. اما در مقابل، در کشورهائی که تأمین اجتماعی از پایه‌های استوار و محکمی برخوردار است، مسکن، بیشتر یک کالای خدماتی است.“دکتر پژویان همچنین بیان می‌کند: ”براساس این نظریه، وقتی رکود بر بازار مسکن مستولی می‌شود، در مقابل سرمایه‌گذاری و قیمت سایر کالاها افزایش پیدا می‌کند. چرا که نقدینگی در دست مردم بیشتر می‌شود. پس از مدتی با افزایش نرخ خدمات و کالاها تمایل برای سرمایه‌گذاری در بخش قیمت مسکن، دوباره قدرت خرید مردم کاهش پیدا می‌کند و تمایل برای خرید کالاهای دیگر (به‌خصوص کالاهای اساسی) بیشتر و بیشتر می‌شود. اما این، تنها ابعاد مشکل‌ساز این مسئله نیست. به‌عنوان مثال وقتی اجازه فروش تراکم داده می‌شود، به معنای بی‌ارزش شدن بهای زمین است. چرا که در این قالب، شما می‌توانید با پرداخت بهای یک قطعه زمین، صاحب چندین واحد مسکونی شوید.“وی تصریح می‌کند: ”در اقتصاد بسیاری از کشورها، ساخت مسکن به وام (حمایت‌های دولتی) نیاز دارد. اما در کشور ما، ساخت و سازها، فرآیند سرمایه‌گذاری ناشی از دارائی‌های مشخص است. در نتیجه سرمایه‌گذار در کشورهای دیگر مجبور است پس از ساخت، سریعاً ملک خود را بفروشد تا بتواند به تعهدات خود عمل کند، ولی اینجا اگر مالک ببیند بازار راکد است، می‌تواند دست نگه‌دارد تا بعد، آن را بفروشد.“دکتر پرویان با اشاره، به پیشینه تاریخی انبوه‌سازی در ایران می‌گوید: ”تا اوایل دهه ۴۰، شهروندان تنها برحسب نیازشان ساختمان می‌ساختند. از این برهه به بعد و با افزایش جمعیت، عده‌ای به ساختن مسکن برای دیگران پرداختند و به کیفیت سازه‌ها اهمیت چندانی ندادند!“امروز انبوه‌سازی، همان معماری‌سازی است. با همان کیفیت سازه‌ها و البته سودهای کلانی که برده‌اند. به‌عبارتی این بخش بیشتری سود را در بازار به‌خود اختصاص داده است که در کمتر کشوری چنین رویه‌ای وجود دارد. امروز این صنعت هنوز سودآور است، اما نه مانند گذشته. چرا که این دسته به همان سودهای کلان خود گرفته‌اند. در نتیجه به امید دست یافتن به همان سودهای کلان، وام گرفته‌اند تا بیشتر بسازند، غافل از اینکه دچار مشکلات عدیده‌ای خواهند شد.دکتر پژویان با رد فرضیه نامطمئن بودن بخش سرمایه‌گذاری مسکن در ایران می‌گوید: ”اتفاقاً بخش مسکن در کشور ما، بخش تقریباً مطمئنی است چرا که درجه ریسک آن بسیار پائین است.“اعطاء وام باعث افزایش میزان تقاضا می‌شود. درست است که ممکن است در این روند، شاهد کمی تورم نیز باشیم، اما طبیعی است. از سوی دیگر افزایش سقف وام‌ها از ۹ میلیون به ۱۸ میلیون تومان مهم نیست، باید دید سقف کلی وام‌های در نظر گرفته شده چقدر افزایش داشته است. افزایش وام‌ها زمانی مؤثر است که سقف مثلاً ۲۰۰ میلیاردی وام در نظر گرفته شده، به ۴۰۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کند، نه این‌که با همان ۲۰۰ میلیارد تومان، وام‌ها به ۱۸ میلیون برسد!

برگرفته از سایت آفتاب